Der fehlende Wille der Eigentümer für Veränderungen, prohibitive Auflagen durch Behörden, langfristige Mietverhältnisse oder die Gefahr von Einsprachen durch Verbände: die Gründe können vielfältig sein, weshalb das volle Potential an einem Arbeitsplatzstandort nicht abgerufen wird.
Im Kern besteht meist eine Informations-Asymmetrie zwischen den Chancen eines Standorts im Verhältnis zu den mit einer Veränderung verbundenen Risiken. Mit einem gezielten Dialog kann die Kluft zwischen den Chancen und der Unsicherheit verringert werden, damit eine Arealentwicklung gelingt.
Verbundaufgabe Arealentwicklung
Eine Arealentwicklung ist eine Verbundaufgabe zwischen Eigentümern, Fachspezialisten und Behörden. Doch zu oft springen Behörden in die Bresche und versuchen mit staatlicher Fürsorge – meist hoheitlichen, eigentümerverbindlichen Instrumenten – einen Entwicklungsprozess in die Wege zu leiten. Wer jedoch die Grundeigentümer nicht aktiviert und die Gesetzmässigkeiten des Immobilienmarktes verdrängt, erarbeitet zwar viele Pläne und Dokumente, erreicht aber kaum die Umsetzungsphase.
Private, neutrale "Kümmerer"
Der Einsatz von privaten Koordinatoren kann sich lohnen. Als neutrale Kümmerer haben diese keine wirtschaftlichen Interessen am spezifischen Standort, verfügen dennoch über ein Netzwerk zu Behörden und Immobilienspezialisten und haben Mediationen bereits erfolgreich durchgeführt. Solche Koordinatoren sind nach Aufwand entschädigt und führen im Auftrag einer Gemeinde, des Kantons oder der Eigentümer gezielte Pendelgespräche, um zwischen den Akteuren eines Standorts zu vermitteln, deren Positionen abzutasten, Verständigungsgespräche zu führen und sich so Kenntnis von der Sachlage zu verschaffen.
Informelle Planung als wichtiger Zwischenschritt
Ist das Eis für den Dialog gebrochen, so kann ein Runder Tisch einberufen werden. Der Kreis der Eingeladenen sollte nicht zu gross sein, da sonst die Gefahr besteht, dass sich die Diskussion verzettelt, andererseits ist es von Bedeutung, dass die offiziellen Vertreter der wichtigen Akteure und Anspruchsgruppen anwesend sind. Idealerweise besteht eine erste Gesprächsrunde im Kern aus Grundeigentümern, Gemeindeverantwortliche, kantonale Fachämter (Raumplanung, Wirtschaftsförderung), externe Experten (Developer, Planer, Architekten, Vermarkter etc.) sowie weiteren Fachämtern.
Vier zentrale Fragen verbindlich klären
Idealerweise werden an einem Runden Tisch vier wichtige Themen geklärt:
Welche Ziele sollen mit einer Arealentwicklung verfolgt werden? Welche Nutzungen möchte man realisieren?
Welcher Perimeter soll betrachtet werden? Welche Parzellen und Gebiete sind für die Arealentwicklung relevant?
Wie ist die Projektorganisation ausgestaltet? Welche Rollen und Aufgaben fallen an?
Wer finanziert welche Arbeiten bis zu welchem Meilenstein?
Oftmals wollen sich die Akteure und Parteien bei einem ersten Runden Tisch noch nicht verbindlich äussern, da sie Lösungsansätze und Entscheide in weiteren Organen (Verwaltungsrat, Geschäftsleitung, Gemeinderat, Vorgesetzte, Erbengemeinschaft etc.) diskutieren und verbindlich beschliessen lassen wollen. Damit die Dynamik im Prozess hoch bleibt, werden verbindliche Termin gesetzt, bis wann sich die Partner zur Zusammenarbeit verpflichten.
